Početna / Istraga / Dokumenti / Analiza ugovora o izgradnji Beograda na vodi
Analiza ugovora o izgradnji Beograda na vodi

Analiza ugovora o izgradnji Beograda na vodi

PORTAL KOLUMNISTA prenosi bez skraćenja i bilo kakve redaktorske intervencije analizu ugovora o izgradnji Beograda na vodi, koju je na svom blogu objavila grupa građana „NE DAVIMO BEOGRAD“. 

PROTEST ISPRED GEOZAVODAPosle dužeg odugovlačenja, neistinitog predstavljanja i krivljenja činjenica, u nedelju 20. septembra svetlost dana je ugledao ugovor za projekat “Beograd na vodi”.
I pored građanskog protesta “Pokažimo im patku”, koji se dešavao iza tramvaja zaustavljenih da zaklone pogled na nezadovoljne građane, ovaj ugovor potpisan je u zgradi “Geozavoda” 27. aprila između predstavnika Republike Srbije (Zorana Mihajlović, ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture), Belgrade Waterfront Capital Investment LLC (Mohamed Ali Rashed Alabbar), Beograd na vodi d.o.o. (Aleksandar Trifunović, v.d. direktora) i Al Maabar International Investment LLC (Mohamed Ali Rashed Alabbar).
Na sajtu Vlade Republike Srbije objavljena su sledeća skenirana dokumenta:
Prevod dela Ugovora na srpski jezik koji ne sadrži priloge (69 strana),
Engleska verzija Ugovora koja sadrži sve priloge (259 strana), kao i amandman na ugovor potpisan 27. jula 2015. godine.
Interesantno je da je u pitanju nepretraživa verzija dokumenta, prilozi Ugovora nisu prevedeni na srpski jezik, a kvalitet skeniranih dokumenata je dosta loš.
Donosimo vam pregled najznačajnijh odredbi ugovora i tumačenja njihovih posledica.
Ovo je samo prvo čitanje ugovora, uskoro očekujte dublje analize i tumačenja.
Ukratko, ovim ugovorom postalo je jasno da je investitor u obavezi da, umesto 3.5 milijarde, uloži 150 miliona uz 150 miliona evra kredita, dok se Republika Srbija obavezuje na kompletnu pripremu terena, dodatne pozajmice, dozvoljava prenos prava korišćenja zemljišta u pravo svojine, prepušta Strateškom partneru moć odlučivanja pri izradi planske dokumentacije, poklanja privatnom preduzeću objekte i zemljiše, odriče se suvereniteta obavezujući se da ne menja zakone na štetu ugovora, i to sve bez ikakvih garancija da će druga ugovorna strana realizovati dogovoreno.

No, krenimo redom:

4.5.2. Studija nultog stanja

63Troškovi izrade Studije nultog stanja predstavljaju još jedan od mnogih skrivenih troškova vezanih za projekat “Beograd na vodi”. Republika Srbija se obavezuje da u roku od 4 meseca od dana potpisivanja Ugovora, proceni troškove Sanacije životne sredine, na zahtev investitora.
Međutim, iz člana 11.1 (Dodatno finansiranje od strane strateškog partnera) ​može se uočiti da se, za potrebe Sanacije životne sredine, a prema realnim troškovima procenjenim Studijom nultog stanja, Republika Srbija obavezuje na uzimanje još jednog kredita. RS kredit u iznosu od 40 miliona evra, uzima od Strateškog partnera odnosno njegovih povezanih lica kao zajmodavaca, po tržišnim uslovima.
S obzirom na to da je prva procena tih troškova očigledno urađena bez stvarnog utemeljenja u odgovarajućoj Studiji, ostavljena je mogućnost i većeg zaduživanja.

5.2.5 Izdavanje dozvola za rušenje ne utiče na rokove raščišćavanja

525Ovo je još jedan član Ugovora koji utvrđuje da za projekat “Beograd na vodi” zakoni i propisi Republike Srbije ne važe.
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, član 168., uklanjanju objekata može se pristupiti samo na osnovu dozvole o uklanjanju objekta, a koja se dobija na osnovu:
1) projekta rušenja sa tehničkom kontrolom;
2) dokaza o svojini na objektu;
3) uslova, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).
S obzirom na ovakvo arbitrarno ugovaranje rokova i procesa rušenja postojećih objekata, a pre svega raseljavanja ljudi koji su u tim objektima živeli ili radili, možda ni ne čudi što je Grad Beograd raseljavanje stanovnika ovog područja i rušenje njihovih kuća započeo 7 meseci pre usvajanja Lex specialis­a koji bi taj proces pravno podržao. Kao pravni osnov, Grad je tada navodio „Program uređivanja i davanja u zakup gradskog građevinskog zemljišta“. Prilikom raseljavanja stanara, nije se dublje ulazilo u specifičnosti problema njihovog formalnog i socijalnog statusa, ostavljajući ih u direktnoj opasnosti od beskućništva.

6.3. Konverzija u pravo svojine

63Ovim članom omogućava se preduzeću “Beograd na vodi d.o.o.” da pretvori pravo korišćenja zemljišta u pravo svojine i to bez plaćanja naknade za konverziju ili drugog dodatnog plaćanja. ​Društvo to pravo može iskoristiti odmah po dobijanju upotrebnih dozvola za izgrađene objekte, a dodatno se daje pravo da se izvrši naknadno
prekrajanje već formirane građevinske parcele​ (utvrđeno i Članom 9.2.4.).
Ugovorom je, takođe, dopušteno da se tako dobijeno pravo svojine prenese na “treće lice”.
Povezan sa ovim članom je i član 9.5. koji obavezuje Republiku Srbiju da obezbedi ovakvu konverziju zemljišta, omogući dobijanje svih dozvola i pristanaka i to u roku od 30 dana od dana ispunjenja uslova iz člana 6.3.
Suprotno ovim članovima bile su brojne izjave gradskih čelnika da zemljište za “Beograd na vodi” neće biti poklonjeno, već izdato u zakup na 99 godina.

6.5 Napredak realizacije

65ARok za realizaciju Projekta je 30 godina. “Privremeni prag realizacije”, odnosno prvi momenat evaluacije napretka Projekta zakazan je za 20 godina i biće ocenjen pozitivno ukoliko je realizovano 50% Projekta i ukoliko su “pilot­ nepokretnosti” u značajnoj meri izgrađene. Za potrebe ove procene, u taj okvir od 50% ulazi i svo javno i ostalo zemljište. Ukoliko predviđeni rok ne bude poštovan, prihodi od prodaje viška zemljišta će se deliti među osnivačima preduzeća “Beograd na vodi” d.o.o. u srazmeri ulaganja. Na taj način, “strateški partner” ostvaruje zaradu čak i u slučaju da nije uspeo da obezbedi uspešnost Projekta.

7.1. Uređivanje Javnog zemljišta

71Ovim članom (preciznije 7.1.7) “Beograd na vodi” d.o.o. stiče pravo na korišćenje i upravljanje javnim zemljištem u okviru Projekta, čime ono de facto prestaje da bude javno jer građani prestaju da imaju uticaj na to kako će se koristiti.
Dodatno, sve naknade za postavljanje kioska i drugih objekata, reklamiranje i slično idu u profit preduzeća, a ne grada Beograda.

7.2 Uloženi objekti

72Ovim članom, preduzeće “Beograd na vodi” d.o.o. postaje isključivi vlasnik objekata SIMPO i ISKRA.
APPENDIXVlasništvo nad ovim objektima vodi se kao “nenovčani ulog” i ne utiče na promenu procentualnog učešća u kapitalu zajedničkog preduzeća, što ga čini svojevrsnim loto zgoditkom u vrednosti od 2500 kvadratnih metara.

7.3 Neuloženi objekti i Krst sa male pijace

73Ovim članom se preduzeću “Beograd na vodi” d.o.o omogućuje da besplatno koristi, kao i da odluči da li će renovirati objekte sa ovog spiska: Beogradska zadruga, hotel Bristol, grupa zgrada u četvrti Savamala, glavna zgrada Železničke stanice, Fabrika hartije, Okretnica vagona, zgrada Pošte (više detalja u prilogu 2A verzije ugovora na engleskom, str. 96­98).
Sudeći po dosadašnjoj praksi sa zgradom “Geozavoda”, možemo očekivati da će se pod maskom javnog interesa gore spomenuti objekti koristiti isljučivo za potrebe investitora, te pod nejasnim uslovima stavljati pod zakup trećim licima ­ slučaj restorana “1905” i kancelarije firme “Eagle Hills Properties” d.o.o. u “Geozavodu” kao i fensi kafića “Savanova”.

9.2 Zoniranje i izdavanje dozvola

92Republika Srbija se obavezuje da ne menja plansku dokumentaciju bez saglasnosti Strateškog partnera. Međutim, isti taj partner može da menja specifikaciju projekta, dok se u tom slučaju Republika Srbija obavezuje da u najkraćem mogućem roku omogući dobijanje građevinskih dozvola, u svemu u skladu sa naručenim izmenama.
Na taj način, direktno se sputava nezavisnost Republike Srbije u donošenju Planova koji se tiču uređenja ovog dela svoje teritorije. Ovim članom Ugovora još se utvrđuje i da je “Beograd na vodi” d.o.o. oslobođen plaćanja naknada i doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za kompletan Projekat i to po osnovu plaćanja Troškova uređivanja javnog zemljišta.
Nigde u Ugovoru nije data uporedna analiza stvarnih iznosa tih troškova.
Posebnim članom 9.2.5. obavezuje se Republika Srbija da poslove obavlja “efikasno i ažurno” i to na način da odredi jednu agenciju/instituciju koja će biti odgovorna za sprovođenje svih poslova sa državnim institucijama.
Na ovaj način, ozbiljan (i skup) posao u smislu konsalting usluga i ishodovanja dozvola, država će DONIRATI time što će jednu svoju instituciju dati na korist i uslugu privatnom investitoru.

9.3. Očuvanje zakonskog okvira/izmene zakona i propisa

939.3.1. RS se obavezuje da donese sve neophodne izmene zakona i propisa odnosno, zavisno od slučaja, da u svakom trenutku očuva određene ključne odlike zakonskog okvira koje su neophodne ili poželjne kako bi se proizvelo puno pravno dejstvo odredaba ovog Ugovora.
Ovaj član Ugovora predstavlja jasno ukidanje suvereniteta i teritorijalnog integriteta Republike Srbije jer se donošenje novih i izmene postojećih zakona i propisa stavlja u funkciju, ne unapređenja naše države, već očuvanja ključnih tačaka potpisanog Ugovora.
Neispunjavanje ovog uslova, po Ugovoru potpisanom na vremenski rok od 30 godina, predstavlja osnov za potraživanje odštete.

10.2.2 Finansiranje kapitala i dugovanja

102Bez obzira što je projekat “Beograd na vodi” dugo predstavljan kao investicija od 3,5 milijarde evra, iz ovog člana se jasno vidi da investitor nije u obavezi da uloži više od 150 miliona evra direktnog kapitala niti obezbedi više od 150 miliona evra pozajmice. To što bi mogao svoj prihod da reinvestira ne znači i da hoće, pogotovo imajući u vidu da za to ne postoji nikakva ugovorna obaveza.

10.3 Zoniranje 

103Uprkos tome što postojanje bilo kog dokumenta kojim bi se, od strane investitora, prejudiciralo konačno rešenje prostornog odnosno urbanističkog plana, nije predviđeno zakonima i propisima Republike Srbije, ovim članom Ugovora potvrđeno je da je upravo to bio slučaj sa razvojem projekta “Beograd na vodi”.
Naime, ovaj član govori da je Strateški partner predvideo ulazne podatke za Master plan (nepoznata vrsta plana u planskoj regulativi RS, kao i nepoznat pojam u zakonima RS), a RS se obavezala na njihovo unošenje u zvanična planska dokumenta.
Iako je javnost ukazivala na postojanje Master plana, kao i mogućnost njegove zloupotrebe u svrhu ispunjavanja privatnih interesa jednog investitora, predstavnici institucija angažovanih na izradi Prostornog plana područja posebne namene za Beograd na vodi (Zavod za urbanizam Beograda , Republička agencija za prostorno planiranje) u svojim zvaničnim odgovorima negirali su njegovo postojanje.
Takođe, ovim članom dodatno su potvrđene odredbe Člana 9.2. pa se Strateškom partneru daje “pravo na izmenu specifikacije Planiranih nepokretnosti u kasnijim fazama” što u praksi može da znači i značajno umanjenje obima planiranog projekta, a samim tim i potpuno nejasnu strukturu projekta u celini.

10.4 Izvršavanje usluga

104Ugovorom je određeno da “strateški partner”, firma Belgrade Waterfront Capital Investment LLC, i njena povezana lica, budu jedini i isključivi dobavljač usluga vezanih za projektovanje, izgradnju i upravljanje, usluge prodaje i marketinga, kontakta sa kupcima, informacionih tehnologija i sl.
Po osnovu ove usluge, firma BWCI i njena povezana lica, imaju pravo na isplatu dodatne zarade u iznosu od čak 3% ukupne vrednosti troškova uređivanja i izgradnje čitavog Projekta.

11.2 Strateški partner će pribaviti sledeće zajmove

112Pored zajma od 150 miliona evra, investitor će RS obezbediti još nekoliko dodatnih pozajmica, i to za pravno i fizičko raščišćavanje terena, u iznosu od 40 miliona evra; za troškove infrastrukture, u iznosu od 90 miliona evra, kao i Zajma za dodatnu sanaciju životne sredine, ukoliko se prihvate troškovi dodatne sanacije.
Za sve ove dodatne pozajmice, o kojima nije bilo ni reči u izjavama državnih zvaničnika, garantuje Republika Srbija.

19.1. Izjave i garancije strateškog partnera

191„Strateški partner je u krajnjoj instanci pod Kontrolom gdina Mohhamed Ali Rashed Alabbar.“
Ponavljanje ove rečenice verovatno ima za cilj da pokaže kako je Mohamed Alabbar, našoj javnosti predstavljen kao investitor, odnosno osoba na čelu kompanije sa kojom su predstavnici naše države potpisali Ugovor, iako je potvrdu takve tvrdnje nemoguće naći kako u ovom, tako i u drugim dostupnim dokumentima. Naime, detaljniji podaci o dva preduzeća registrovana u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, sa kojima je naša država potpisala predmetni Ugovor, ne mogu se naći u njegovom tekstu.
Strah da će te informacije ostati sakrivene, unosi i činjenica da je po zahtevu “strateškog partnera” i državnog pravobranioca u ime RS, državna Komisija za zaštitu konkurencije odlučila da označi kao tajne čak i one osnovne podatke koji se tiču “strateškog partnera”, firme Belgrade Waterfront Capital Investment LLC, kao što su izvod iz registra firmi, prikaz organizacione strukture, izveštaj o godišnjem prihodu, pa čak i broj zaposlenih, uz šturo objašnjenje kako bi objavljivanje tih podataka nanelo materijalnu štetu „stranom partneru“.
Ni nakon pretraživanja on­line registra firmi iz Abu Dabija ne možemo saznati dodatne podatke o vlasničkoj strukturi partnerskih firmi, ali možemo videti da je naš “strateški partener” BWCI LLC, firma registrovana 12. marta 2015. godine sa početnim ulogom od 0 (nula) dirhama i trajanjem ograničenim na godinu dana.
Mohhamed Ali Rashed Alabbar je potpisnik Ugovora i u ime “garanta” ­ firme Al Maabar International Investment LLC.
Stvarna veza između ove dve firme i firme Eagle Hills, koja je javnosti nuđena kao nosilac projekta Beograd na vodi ­ ostaje neutvrđena.

 

 

 

 

 

Share Button

O Ekipa portala Kolumnista

Jedan komentar

  1. Jel taj ugovor sastavljao Onaj što je dobijao samo desetke na pravnom fakultetu?

Ostavite odgovor

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

1 × 3 =

Scroll To Top